醞釀了10年之久的住房反向抵押終于落地。

未來兩年，北京、上海、廣州、武漢4個城市將成為“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”（以下簡稱“住房反向抵押”）試點城市。6月23日，中國保監(jiān)會對外發(fā)布了《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（放心保）試點指導意見》（以下簡稱《指導意見》），宣布了試點事宜。

保監(jiān)會表示，《指導意見》的出臺，是為了貫徹落實國務院的有關(guān)要求，鼓勵保險業(yè)積極參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，探索完善我國養(yǎng)老保障體系、豐富養(yǎng)老保障方式的新途徑。跟據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，目前已有幸福人壽、合眾人壽、泰康保險等險資進行試點方案的制定，且已上報保監(jiān)會。但此前參與產(chǎn)品模型研究和設計保險企業(yè)如太保保險、平安壽險卻未有實質(zhì)性動作。

2003年，以房養(yǎng)老理念被時任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁的孟曉蘇引入國內(nèi)，開始發(fā)韌。其后，有很多城市都計劃推出這一養(yǎng)老發(fā)展模式，北京、上海、南京等地均有試點。但10年過后，這一養(yǎng)老模式仍未能走到現(xiàn)實層面，因此受到產(chǎn)權(quán)、法規(guī)、觀念等制約和影響，很多城市的試點最后都無疾而終。

“是次產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品就是為了破解上述瓶頸。”接受記者采訪的保監(jiān)會人士表示。

然而，隨著以房養(yǎng)老新方案的出臺和試點的實施，其能否真正落地還需拭目以待。

門檻居高

根據(jù)該《指導意見》，保險公司應該向中國保監(jiān)會提出申請并獲得試點資格后才開展反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務。

在資格準入方面，申請試點資格的保險公司不僅需要滿足“開業(yè)滿5年、注冊資本不少于20億元”的要求，同時須滿足保險公司償付能力管理規(guī)定，且申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%。

此外，試點公司須具備較強的保險精算技術(shù)，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險進行科學合理定價；具有專業(yè)法律人員，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險相關(guān)法律問題進行處理；具有房地產(chǎn)物業(yè)管理專業(yè)人員或委托有資質(zhì)的物業(yè)管理機構(gòu)，有能力對抵押房產(chǎn)進行日常維護及依法處置；具備完善的公司治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部風險管理和控制體系，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險業(yè)務實行專項管理和獨立核算。

《指導意見》指出，根據(jù)保險公司對于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。

參與型產(chǎn)品，保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產(chǎn)品，保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。

“這次保監(jiān)會要求的門檻較高，也是為了保證消費者權(quán)益，做好風險控制。”幸福人壽住房反向抵押課題組一位不愿具名的成員表示。

另外，住房反向抵押將主要在北京、上海、廣州和武漢進行試點。對于這樣的選擇，保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部養(yǎng)老保險處處長姚渝解釋稱，這些城市老年人居多、房地產(chǎn)市場發(fā)達，且武漢已經(jīng)有了兩家保險公司投資了養(yǎng)老社區(qū)，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險和養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合上開展一些嘗試和探索。

姚渝稱，未來保監(jiān)會還將和相關(guān)部委進一步溝通，爭取國家對該項業(yè)務政策支持。

險企為業(yè)務主體

這一次，保險企業(yè)成為了試點推行的主體。

據(jù)悉，不同于美國接近于銀行按揭業(yè)務的反向抵押養(yǎng)老保險，在我國的業(yè)務落點是終身年金保險，資金來自保險公司，這表明住房反向抵押養(yǎng)老保險的主體將是保險企業(yè)。

“反按揭業(yè)務與終生養(yǎng)老保險金結(jié)合的產(chǎn)品特點是，將由保險公司承擔長壽風險和房價下跌風險。”姚渝說。

實際上，幸福人壽自從2003年起就已開始醞釀住房反向抵押業(yè)務，但一直無果。2013年9月14日，國務院發(fā)布35號文首次明確指出“要求開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。不久，幸福人壽就接到了來自保監(jiān)會要求遞交試點方案任務。2013年11月，幸福人壽專門成立了“住房反向抵押養(yǎng)老保險”課題組，并按照計劃于2013年12月3日向保監(jiān)會提交了《幸福反向抵押養(yǎng)老保險實施方案》。

目前，幸福人壽已經(jīng)基本完成了產(chǎn)品的設計研發(fā)與模型測算工作。據(jù)幸福人壽住房反向抵押課題組人員介紹，在開展住房反向抵押養(yǎng)老保險相關(guān)市場調(diào)研過程中，陸續(xù)有老人對幸福人壽開展的以房養(yǎng)老試點表示出了興趣和需求。

“如試點資格獲批，幸福人壽將采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步啟動的方式，在北京、上海、廣州和武漢四個城市陸續(xù)開展試點工作。”上述幸福人壽住房反向抵押課題組人員表示。

合眾人壽品牌宣傳部副總經(jīng)理孫振松對記者表示，合眾人壽一定會用好這個試點開展住房反向抵押。

此前，合眾人壽已經(jīng)對日本、美國、法國等國住房反向抵押產(chǎn)品的定價、運營模式、風險控制等方面進行了研究，初步形成了產(chǎn)品方案，目前已上報保監(jiān)會。“但該何時開展仍在計劃中。”

泰康人壽同樣沒有具體的試點實行計劃和產(chǎn)品推出時間節(jié)點。

另據(jù)記者了解到，此前除了幸福人壽外，平安人壽、太保保險、新華人壽、泰康之家等6家保險公司都參與了此次保監(jiān)會以房養(yǎng)老方案的制定，并都參與了保監(jiān)會去年年底組織的幾次內(nèi)部會議。但此次《指導意見》發(fā)布后，太保保險及平安保險未有實質(zhì)動作。

對此，平安人壽表示，現(xiàn)在沒有準備相關(guān)產(chǎn)品主要是由于新政策涉及房地產(chǎn)等新風險領域，需要對客戶的房產(chǎn)進行長期估值、抵押，客戶的服務、理賠等工作也與傳統(tǒng)保險業(yè)務有較大差異，需要認真研究評估。

另外，據(jù)記者了解，雖然此次《指導意見》指摘的主角是壽險企業(yè)，但早已有銀行在推動相關(guān)業(yè)務。承擔上海地區(qū)超過40%養(yǎng)老金發(fā)放的上海銀行在去年已推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品系列和增值服務。

據(jù)悉，上海銀行版以房養(yǎng)老含租房養(yǎng)老、換房養(yǎng)老、房貸養(yǎng)老等多種模式。而“反向抵押倒按揭”產(chǎn)品只是上海銀行為客戶提供的一個選擇。分為定期型產(chǎn)品(貸款期限固定，如10年)和終生型產(chǎn)品(貸款期限到借款人身故為止)。

目前，上海銀行已經(jīng)在部分網(wǎng)店進行以房養(yǎng)老產(chǎn)品試運營，并已經(jīng)有客戶簽約。上海銀行方面稱，未來將推出更多以房養(yǎng)老創(chuàng)新產(chǎn)品和增值服務。

完全落地尚需時日

對于一些險企業(yè)審慎，著名經(jīng)濟學家葉檀評論表示，“房地產(chǎn)市場一旦下行，風險都在保險公司身上，保險公司會成為最大的房東，自然不會愿意操作這一高風險低收益的事情。況且新政過于簡約，參與型如何評估分享收益？非參與型以怎樣的水準向老人發(fā)放收益？都沒有約定，保險公司審慎也很正常。”

長期關(guān)注以房養(yǎng)老的業(yè)內(nèi)專家表示，住房反向抵押養(yǎng)老保險是將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來，法律關(guān)系復雜、風險管控難度較大，推動落地則需要各業(yè)務部門支持。

“此前的住房反向抵押多次試行均以失敗告終，也表明消費者的心理和情感接納需要一個過程。國家在完善政策支持細則的同時也要加大宣傳力度。”專家指出，另外，鑒于國際經(jīng)驗是各國政府在開展反向抵押養(yǎng)老保險的頂層設計均是以政府支持加市場化運作的模式，我國政府在下一步也應該考慮給予保險公司一些扶持和優(yōu)惠。

對于業(yè)界質(zhì)疑及10年無果問題，保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部主任袁成序坦言道，“住房反向抵押在我國還是一個新生事物，在國外也是一項小眾業(yè)務。不論對監(jiān)管部門、保險公司還是消費者，都沒有成熟的經(jīng)驗可供借鑒，還需不斷試點。”