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■今年7月31日前公房產(chǎn)權(quán)出售一次性付清將優(yōu)惠10%。8月1日起將取消優(yōu)惠。
■ 今年7月1日起，可售直管公房應(yīng)當(dāng)由承租人購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)后方可出租。7月1日前，可售直管公房已轉(zhuǎn)租并辦理租賃合同登記備案的，可以自愿購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，或者轉(zhuǎn)租合同期滿(mǎn)由承租人購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)后再出租。
■ 自2015年起，按照優(yōu)惠逐年減少、出售價(jià)格逐年提高的原則，將逐步提高公有住房產(chǎn)權(quán)出售價(jià)格。
本報(bào)訊(記者 胡曉偉 通訊員 吳梅 楊士鳳)從市國(guó)土房管局獲悉，經(jīng)市政府同意，本市印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步明確直管公產(chǎn)住房出售相關(guān)政策的通知》，并將于7月1日正式執(zhí)行。
據(jù)了解，《通知》進(jìn)一步明確了直管公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租政策調(diào)整的具體內(nèi)容，并對(duì)公房產(chǎn)權(quán)出售優(yōu)惠政策進(jìn)行了具體規(guī)定。
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調(diào)整直管公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策
《通知》規(guī)定，今年7月1日起，經(jīng)直管公房管理單位認(rèn)定，可售直管公房轉(zhuǎn)讓使用權(quán)時(shí)，由受讓人在購(gòu)買(mǎi)該房屋使用權(quán)時(shí)購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)。不可售的直管公房仍可按照原規(guī)定進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。凡成套公有住房，除歷史風(fēng)貌建筑，黨政機(jī)關(guān)、科研單位及大專(zhuān)院校院內(nèi)與辦公、科研和教學(xué)用房不可分割的住房，危房，政府代管住宅以及市政府規(guī)定不宜出售的住房外，均可出售房屋產(chǎn)權(quán)。
調(diào)整直管公房轉(zhuǎn)租政策
根據(jù)《通知》要求，今年7月1日起，可售直管公房應(yīng)當(dāng)由承租人購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)后方可出租。7月1日前，可售直管公房已轉(zhuǎn)租并辦理租賃合同登記備案的，可以自愿購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，或者轉(zhuǎn)租合同期滿(mǎn)由承租人購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)后再出租。經(jīng)直管公房管理單位同意，未購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的直管公房可以向享受廉租房和經(jīng)濟(jì)租賃房租房補(bǔ)貼的居民轉(zhuǎn)租。
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調(diào)整公有住房產(chǎn)權(quán)出售折扣政策
《通知》明確，今年7月31日前公房產(chǎn)權(quán)出售一次性付清房款將優(yōu)惠10%，8月1日起將取消一次性付清房款10%的折扣。公房出售成本價(jià)、工齡和房屋成新折扣、住房調(diào)劑系數(shù)等相關(guān)政策，仍按照本市現(xiàn)行公有住房產(chǎn)權(quán)出售政策執(zhí)行。此外，自2015年起，按照優(yōu)惠逐年減少、出售價(jià)格逐年提高的原則，將逐步提高公有住房產(chǎn)權(quán)出售價(jià)格。
直管公產(chǎn)住房產(chǎn)權(quán)出售政策問(wèn)答
一、直管公房產(chǎn)權(quán)出售價(jià)格調(diào)整的原則？
直管公房產(chǎn)權(quán)出售價(jià)格是根據(jù)國(guó)家有關(guān)住房制度改革政策和本市實(shí)際情況確定的，目前本市執(zhí)行2003年出臺(tái)的直管公房出售和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。按照“優(yōu)惠逐年減少、價(jià)格逐年提高”的原則，今后公房產(chǎn)權(quán)出售價(jià)格將逐步調(diào)整。原則上在價(jià)格調(diào)整前一個(gè)月向社會(huì)進(jìn)行公布。
二、直管公房產(chǎn)權(quán)出售價(jià)格是多少？
一級(jí)地段磚混二等樓房，30年房齡以下的住房成本價(jià)為每建筑平方米1150元。購(gòu)房享受相應(yīng)折扣政策，一是住房成新折扣，年折舊率2%；二是雙職工工齡折扣，年工齡折扣額為每平方米4元；三是住房地段、樓層、朝向等價(jià)格調(diào)劑因素；四是一級(jí)地段住房最低售價(jià)為每建筑平方米210元，每降一級(jí)地段，每建筑平方米減10元。
三、購(gòu)買(mǎi)直管公房工齡折扣如何計(jì)算？
（一）年工齡折扣額為每建筑平方米4元。
（二）折扣工齡按雙職工（承租人本人與配偶或與同戶(hù)籍一名家庭成員）1992年1月1日前合計(jì)工齡計(jì)算；單職工家庭，按單職工1992年1月1日前工齡的1.5倍計(jì)算工齡折扣。
承租人配偶去世的，可以享受其配偶1992年1月1日前的工齡折扣。
（三）夫妻在同一戶(hù)籍的職工家庭購(gòu)房，雙職工合計(jì)工齡依據(jù)單位證明和戶(hù)口簿核定。夫妻不在同一戶(hù)籍的職工家庭購(gòu)房，憑單位工齡證明、結(jié)婚證計(jì)算工齡折扣。工齡折扣只能使用一次。
（四）按照國(guó)家規(guī)定實(shí)行折算工齡的職工，購(gòu)房時(shí)，憑單位證明及戶(hù)口簿，按折算工齡計(jì)算工齡折扣。
四、直管公房出售建筑面積是如何計(jì)算的？
單元樓房出售建筑面積=計(jì)租面積×1.3
平房出售建筑面積=計(jì)租面積×1.15
計(jì)租面積以房屋租賃合同上標(biāo)明為準(zhǔn)。
五、直管公房出售房款是如何計(jì)算的？
職工購(gòu)買(mǎi)直管公房產(chǎn)權(quán)后，可將該套住房的房齡、住房調(diào)劑系數(shù)情況、購(gòu)房人同戶(hù)籍雙職工合計(jì)工齡等條件代入以下公式計(jì)算。
應(yīng)交房款總額=〔成本價(jià)×（1-住房竣工年限×2%）×（1±調(diào)劑系數(shù)之和）-雙職工合計(jì)工齡×年工齡折扣額〕×住房出售建筑面積。
六、哪些直管公房可以出售？
凡成套公有住房，除歷史風(fēng)貌建筑，黨政機(jī)關(guān)、科研單位及大專(zhuān)院校院內(nèi)與辦公、科研和教學(xué)用房不可分割的住房、危房，政府代管住宅以及政府規(guī)定不宜出售住房外，均可向現(xiàn)住居民出售。
七、成套伙用住房為什么不能出售？
由于成套伙用住房的部分房間（如廚房、衛(wèi)生間等）為公用，其所有權(quán)面積無(wú)法拆分，因此無(wú)法出售。
八、承租人如何辦理購(gòu)房手續(xù)？
1．申請(qǐng)查勘。承租人按照要求填寫(xiě)《購(gòu)買(mǎi)公有住房申請(qǐng)表》和《購(gòu)房人有關(guān)情況調(diào)查表》，并提交《公有住房租賃合同》、戶(hù)籍簿、身份證、圖章等材料。房管站對(duì)房屋使用情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和查驗(yàn)。
2．定價(jià)審核。經(jīng)房管站查驗(yàn)住房可以出售的，根據(jù)購(gòu)房人提供的《購(gòu)房人有關(guān)情況調(diào)查表》，填制《出售公有住房?jī)r(jià)格評(píng)估審批表》，計(jì)算實(shí)際售房?jī)r(jià)格，并按照規(guī)定手續(xù)上報(bào)主管區(qū)公司進(jìn)行審核。
3．簽約交款。房管站與購(gòu)房人簽訂《公有住房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》。購(gòu)房人將購(gòu)房款和實(shí)際購(gòu)房款的1%的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修基金交到指定銀行，并將交款回執(zhí)交房管站。
4．轉(zhuǎn)移登記。購(gòu)房人可以自行申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，也可以委托區(qū)房產(chǎn)公司代理申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。自行辦理。房管站將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記材料移交購(gòu)房人，購(gòu)房人自行到區(qū)房管局辦件大廳申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)移登記手續(xù)。委托辦理。購(gòu)房人委托區(qū)房產(chǎn)公司代為辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，各區(qū)房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)指定專(zhuān)人集中申請(qǐng)，各區(qū)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)開(kāi)辟綠色通道集中辦理。
九、購(gòu)買(mǎi)直管公房產(chǎn)權(quán)，是否可以支取住房公積金？
購(gòu)買(mǎi)直管公房產(chǎn)權(quán)時(shí)，可以支取住房公積金。購(gòu)房人持 《公有住房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》、所購(gòu)房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》、全額購(gòu)房發(fā)票（全款專(zhuān)用收據(jù)），到職工單位所在區(qū)住房公積金管理中心支取。
十、購(gòu)買(mǎi)直管公房產(chǎn)權(quán)后，修房資金如何解決？
購(gòu)買(mǎi)直管公房產(chǎn)權(quán)后，房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金由公房售后維修資金解決。售房單位從售房款中提取售房款24.4%的資金，購(gòu)房職工交納購(gòu)房款1%的資金作為公房售后維修資金。資金不足時(shí)，由產(chǎn)權(quán)人按各自的建筑面積分?jǐn)偂Ｗ》孔杂貌课缓驮O(shè)施設(shè)備由購(gòu)房人自己負(fù)責(zé)解決。
十一、直管公房出售后，哪些屬于共用部位？
共用部位包括：屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、公用門(mén)廳、設(shè)備層、院墻等；共用設(shè)備設(shè)施包括：戶(hù)分電表以外至總電表以?xún)?nèi)的設(shè)備和線(xiàn)路、戶(hù)分水表以外至總水表以?xún)?nèi)的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、煙道（排氣孔道）、信報(bào)箱、避雷設(shè)施、共用電視天線(xiàn)等。
十二、直管公房出售后，哪些屬于自用部位？
自用部位包括：戶(hù)門(mén)、戶(hù)窗、戶(hù)內(nèi)的頂棚、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷、隔扇、自用陽(yáng)臺(tái)及戶(hù)內(nèi)其他裝修；自用設(shè)備包括：戶(hù)分電表以?xún)?nèi)電器及線(xiàn)路（包括戶(hù)分電表）、戶(hù)分水表以?xún)?nèi)的管道及配件（包括戶(hù)分水表）、衛(wèi)生器具和相關(guān)的下水管道。
十三、承租人購(gòu)買(mǎi)直管公房產(chǎn)權(quán)后何時(shí)可以出售？
承租人購(gòu)買(mǎi)的直管公房，在交清房款并取得《房屋所有權(quán)證》后，即可依法進(jìn)入市場(chǎng)。
十四、承租人購(gòu)買(mǎi)直管公房產(chǎn)權(quán)后，再賣(mài)房時(shí)應(yīng)當(dāng)交哪些稅費(fèi)？
購(gòu)買(mǎi)直管公房產(chǎn)權(quán)后，再上市交易的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記稅費(fèi)按照二手房交易標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
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