房?jī)r(jià)跌了，這在中國(guó)可能是家家戶(hù)戶(hù)都期盼也是很多人都糾結(jié)的大事一樁。

中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市5月房?jī)r(jià)環(huán)比在過(guò)去兩年來(lái)首次下跌，同比漲幅進(jìn)一步收窄并創(chuàng)逾一年來(lái)最低位。中國(guó)指數(shù)研究院之前數(shù)據(jù)也顯示，今年5月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，是自2012年6月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次下跌。端午節(jié)期間，北京住宅交易量創(chuàng)下7年來(lái)的同期新低。同時(shí)近期北京南五環(huán)外的諸多知名樓盤(pán)網(wǎng)簽率也不足三成。

寧波、無(wú)錫、杭州蕭山、天津?yàn)I海、銅陵、鄭州、揚(yáng)州、蕪湖等多地“救市”放低限購(gòu)門(mén)檻；還有一些城市實(shí)際推行“限降令”，限制開(kāi)盤(pán)價(jià)下調(diào)幅度以避免房?jī)r(jià)下跌過(guò)猛。

一邊是越來(lái)越多的樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，一邊是手持現(xiàn)金觀望的購(gòu)房者，對(duì)中國(guó)樓市的2014年迄今的表現(xiàn)，到底如何看待？房地產(chǎn)市場(chǎng)是否將面臨崩盤(pán)？而這又是否會(huì)影響到中國(guó)本已不太樂(lè)觀的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)？
       香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人、現(xiàn)任中原集團(tuán)董事、曾任中原集團(tuán)主席施永青，接受英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)采訪時(shí)表示，今年中國(guó)大陸樓市形勢(shì)非常嚴(yán)峻，二三線城市，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，且短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，救或不救的結(jié)果都是一樣。而對(duì)于一線城市，他則認(rèn)為中國(guó)政府應(yīng)松綁限購(gòu)，避免爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，對(duì)于政府對(duì)樓市是否調(diào)控以及何時(shí)調(diào)控到何種程度，施永青則認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不宜過(guò)分樂(lè)觀，還需“做好準(zhǔn)備過(guò)冬”。

中國(guó)樓市步入下行通道？

施永青表示，“過(guò)去十年，中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)保持著近兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，再加上超百億的貨幣供應(yīng)量，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)猛。在這個(gè)過(guò)程中，還出現(xiàn)了房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增速背離的現(xiàn)象，即當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候，房?jī)r(jià)并沒(méi)有像其它行業(yè)一樣隨之調(diào)整，而是保持足夠堅(jiān)挺，不少一線城市在上漲預(yù)期以及巨大需求的推動(dòng)下，還出現(xiàn)了不跌反升的局面；隨著經(jīng)濟(jì)回升，當(dāng)市場(chǎng)普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)再次合理后，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)新一輪的飆升。”

他還指出，“如今， “經(jīng)濟(jì)下限論”、“穩(wěn)增長(zhǎng)”、調(diào)結(jié)構(gòu)、官方增長(zhǎng)目標(biāo)下移等都預(yù)示著，中國(guó)經(jīng)濟(jì)類(lèi)似過(guò)往十年的高速增長(zhǎng)將一去不復(fù)返，樓市調(diào)頭向下的概率大增，不排除出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能。”

近期外資機(jī)構(gòu)集體唱衰，似乎也暗示著中國(guó)樓市將會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。上月，穆迪將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”；巴克萊預(yù)計(jì)中國(guó)大陸樓市的衰退趨勢(shì)將延續(xù)至2015年；瑞銀指出，樓市調(diào)整將是未來(lái)兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大下行風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)樓市正面臨拐點(diǎn)。

房?jī)r(jià)下跌的副作用

當(dāng)樓市向好的時(shí)候，很多諸如住房供應(yīng)緊缺、官僚主義盛行、貧富差距拉大、杠桿率過(guò)高等矛盾、風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被房?jī)r(jià)的快速上漲、行業(yè)繁榮景象所掩蓋，一旦樓市出現(xiàn)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌的副作用呈現(xiàn)放大效應(yīng)，這些問(wèn)題就會(huì)付出水面，其負(fù)面影響程度甚至可能大過(guò)行業(yè)調(diào)整本身。

施永青認(rèn)為，“一旦房?jī)r(jià)下跌、資產(chǎn)貶值，首當(dāng)其沖受到打擊最大的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。一方面，據(jù)估算，由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企當(dāng)前盈利率維持在10～20%水平，一旦價(jià)格持續(xù)下跌，利潤(rùn)空間將進(jìn)一步壓縮；另一方面，過(guò)去一年，中國(guó)“地王”頻現(xiàn)，出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的局面，開(kāi)發(fā)商之所以敢爭(zhēng)先恐后的競(jìng)拍土地，最關(guān)鍵的原因是：他們一致堅(jiān)定相信“面包”（房屋）遲早會(huì)貴過(guò)“面粉”（土地），但遺憾的是，這種局面似乎離他們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)；此外，中國(guó)大陸房企的資金杠桿率非常高，70%是業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為的“合理”水平，個(gè)別房企甚至達(dá)到150%，而香港房企一般維持在30%左右。在政策調(diào)控、行業(yè)調(diào)整、利潤(rùn)空間壓縮、成本上升等等因素共同作用的情況下，房企一旦資金鏈斷裂，其后果不堪設(shè)想，況且之前他們過(guò)了這些年好日子，突然形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，顯然他們還沒(méi)有做好過(guò)冬的準(zhǔn)備，無(wú)奈之下，只能通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)等手段快速回籠資金。”

同時(shí)，眾所周知，房地產(chǎn)部門(mén)對(duì)中國(guó)GDP所作的貢獻(xiàn)接近于20%，行業(yè)調(diào)整勢(shì)必會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。他認(rèn)為，“當(dāng)初一線城市通過(guò)“限購(gòu)、限貸”等行政手段人為壓制需求，導(dǎo)致大量開(kāi)發(fā)商涌入二三線城市發(fā)展，地方政府為了政績(jī)和地方收入，毫無(wú)節(jié)制的賣(mài)地，根本不考慮是否有足夠的需求去消化，有些城市的新城區(qū)比老城區(qū)還大很多，且當(dāng)?shù)厝丝诔尸F(xiàn)凈流出態(tài)勢(shì)，這也是為什么大陸出現(xiàn)了那么多諸如鄂爾多斯等“鬼城”的主要原因。”

既然住房供給短期內(nèi)無(wú)法消化，意味著前期投入的流動(dòng)性被鎖定，投資被困顯然無(wú)助于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。另外，開(kāi)發(fā)商在二三線城市項(xiàng)目被困，也會(huì)拖累一線城市項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。

決定樓市方向的關(guān)鍵因素

未來(lái)中國(guó)樓市到底何去何從，對(duì)此，施永青表示，決定未來(lái)中國(guó)樓市走向的關(guān)鍵因素有以下幾點(diǎn)：

一是，住房空置率，尤其是二三線城市，過(guò)去幾年，金融系統(tǒng)通過(guò)影子銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的滲入不斷增加，地方政府舉債過(guò)多，不得不賣(mài)地還債，如果未來(lái)地方政府不改變以往策略，二三線城市空置率繼續(xù)呈現(xiàn)一路上升態(tài)勢(shì)，其房?jī)r(jià)只能不斷下跌。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心上周發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》最新調(diào)研報(bào)告表明，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)22.4%。

二是，信貸，以目前貨幣政策，即使限購(gòu)令取消，由于市場(chǎng)流動(dòng)性匱乏，也無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐。

三是，交易環(huán)節(jié)成本，20%個(gè)稅是導(dǎo)致中國(guó)大陸樓市成交持續(xù)低迷的重要原因之一，交投只有回到合理水平，才能保證資源流向真正有需求的人手中。

四是，自住和投資需求分別對(duì)待，對(duì)于自住需求，政府可以通過(guò)行政手段加以干預(yù)，包括提供足夠的土地、控制價(jià)格等，而投資需求，政府應(yīng)該盡量干預(yù)，風(fēng)險(xiǎn)由投資者自行承擔(dān)，當(dāng)前中國(guó)大陸樓市調(diào)控政策就是過(guò)于偏向自住需求，而不管投資需求，顯然事倍功半。

在未來(lái)中國(guó)樓市充滿(mǎn)變數(shù)的背景下，政策制定者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者又該如何應(yīng)對(duì)？

對(duì)中國(guó)政府而言，施永青指出，“目前樓市形勢(shì)較為嚴(yán)峻，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻，現(xiàn)階段一味任其自由發(fā)展，很有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段已經(jīng)到了該出手的時(shí)機(jī)了，應(yīng)盡快松綁一線城市限購(gòu)，至少保持樓市一份樂(lè)觀氛圍，至于二三線城市，救與不救的結(jié)果都是一樣。”

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，他認(rèn)為，“他們需要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，做好過(guò)冬的準(zhǔn)備，不能像過(guò)去一樣，將希望寄托在政府讓步，盡快回籠資金。”

對(duì)于購(gòu)房者而言，他表示，“目前樓市投資環(huán)境被人為壓制，在樓市中的投資行為需要承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)，而自住需求，則需要根據(jù)個(gè)人具體情況而定，畢竟樓市漲跌預(yù)期并不會(huì)過(guò)于影響自住。”

施永青對(duì)中國(guó)大陸樓市的看法在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有一定的代表性，但也有人持不同觀點(diǎn)，他們認(rèn)為，樓市分化、房?jī)r(jià)下跌、新開(kāi)工面積、成交量增速放緩等現(xiàn)象屬于正常的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，樓市正朝著中國(guó)政府近幾年一直追求的合理回歸的方向發(fā)展，從這點(diǎn)看，政府暫時(shí)沒(méi)有救市的必要；況且，房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是市場(chǎng)，波動(dòng)不可避免；經(jīng)過(guò)十年的快速增長(zhǎng)，未來(lái)樓市邁入高基數(shù)、低增長(zhǎng)的發(fā)展階段是必然趨勢(shì)，行業(yè)增速調(diào)整并不意味著市場(chǎng)將出現(xiàn)拐點(diǎn)，甚至崩盤(pán)。

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