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近日，保利東郡60萬元/個的天價車位引發社會廣泛關注，近年來，各地天價車位的消息頻頻被媒體曝出，每個30萬元、40萬元甚至高達百萬元。盡管某些小區配套車位供不應求的現實客觀存在，但開發商利用監管“盲區”在價格上大做文章的現象也不容忽視。如何對車位市場進行有效的規范管理，著力滿足剛需的同時避免嚴重偏離正常市場規律的天價停車位，正在成為各方必須面對的現實考題。
如果購房者能接受5萬元/平方米的房子，能接受5萬元/平方米的車位嗎？4月初，保利東郡的張女士就遇到了這樣的尷尬。其所在的小區日前向業主發售的車位價格高得驚人，最高60萬元/個，最低46萬元/個。遠遠高于該區域內其他小區的車位價格標準，由此也引發了眾多業主的強烈抗議。 保利再曝天價車位
北京商報記者了解到，不久前該小區出售車位，銷售政策是“車位原價60萬元，第一個車位優惠14萬元，第二個則必須原價購買”。張女士表示，樓盤位于東四環外的石佛營東里，46萬元的車位本來就不便宜，第二個車位高達60萬元簡直不可思議。
開發商表示，小區內的車位緊俏，提高第二個車位的價格是為抑制個別業主購買多個車位，保證所有業主能夠購買至少一個車位。對此，張女士并不認同，“戶均擁有兩輛車是該小區的普遍現象，開發商在為變相漲價找借口”。以保利東郡60萬元車位為例，假設車位面積（實際使用面積）約為10平方米，其單價則已達6萬元/平方米，比王女士購買住宅的單價5萬多元還高。
此外，車位購買過程中的搖號程序并未公開，也引發了眾多業主的質疑。北京商報記者了解到，讓很多業主不能容忍的是，關于車位價格和搖號的疑問在與開發商交涉后至今并未得到有效反饋。為此，北京商報記者多次嘗試致電該項目的銷售負責人，但對方以不方便為由拒絕接受采訪。
近年來，伴隨北京城區內高檔小區不斷涌現，車位價格也不斷高升。住在這樣小區的業主往往擁有不只一臺車，但即便如此，動輒上百萬元的車位也讓這些富裕家庭吃不消。此外，簡單計算下市面上最高的理財產品年收益可以達到15％，60萬元一年的收益就是9萬元，而租賃一個車位的價格在高檔小區一般為1000元/月左右，如CBD的世貿國際公寓半年起租600元/月；金地國際花園地下750元/月；觀湖國際900元/月。如此計算下來60萬元買一個車位顯然不劃算。
天價停車位層出不窮
在調查過程中北京商報記者發現，像保利東郡這樣價格的車位在北京并非個例，甚至有些車位價格直逼百萬。另一家在東北三環外太陽公元板塊的某高端項目也面臨幾乎相同的問題。
近日，該項目業主接到一則有關購買小區車位的通知，通知表示，項目將于近期對地下車庫進行正式發售及長期租賃活動。為保障公平公正，本次發售和長期租賃活動將以網絡搖號形式確認順序。讓業主難以接受的是，車位價格超過65萬元。一位業主表示，通常情況，居住在該小區內的業主家庭大都擁有兩臺以上的車輛，業主單購買車位的花費就將超過百萬，這大大增加了該小區業主的居住成本。
對此，該項目的銷售負責人向北京商報記者表示，本項目住戶與車位的配比為1：1.2。考慮到不同業主的需求，小區目前有三種車位供業主選擇，第一種是產權車位，平均價格在65萬元左右，其中部分位置好的車位最高價格為70萬元。第二種是人防車位，租期20年，價格為35萬-37萬元。同時，公司承諾，如租期滿約后，在無不可抗力因素下，業主仍可免費使用該車位。第三種車位則為租賃形式，公司與有短租需求的業主簽訂1-3個月的租賃合同，單月租金為1440元。
然而，一位小區業主表示，“眾多業主都有租賃車位的需求，但隨著小區車位的銷售啟動，租賃車位數量正在急劇減少，根本不能滿足小區居民的需求。買，車位價格高企，不買，很快就會面臨無處停車的窘境”。
其實讓業主最難接受的就是該項目人防車位的以租代售，按照規定人防車位不同于其他車位，有其特殊性。因為人防車位所占的面積屬于人防工程，而人防工程又是屬于人民防空工程建設的，根據有關規定，國防資產屬于國家所有。此外，建設部相關條例已明確規定，作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積。因此，人防車位既不屬于開發商，也不屬于全體業主共有，該類車位也不可以購買產權。
但是不少開發商和物業公司可以和人防辦簽訂使用合同，期限最多不能超過20年，目前物業公司從人防辦租賃車位的價格僅為5分-1毛錢/平方米/天，其中存在著巨大利益差距。以一個標準車位建筑面積35平方米計算，物業公司一天支付給人防的租金為3.5元錢，20年的租金不過25550元，而現在業主卻要支付35萬-37萬元的價格。
不久前，位于西四環科豐橋附近的中海九號公館也開始對外銷售車位，價格為38萬元/個并且還需每月繳納150元的管理費，引發了業主的強烈質疑。一位業主表示當初買房時銷售告訴的車位價格是20萬元/個，現在漲到了38萬元/個，簡直就像搶劫。不少業主無處發泄，開始將對高價車位的不滿轉嫁到抱怨該項目的物業服務，一位業主在論壇上表示，“車位高價就不說了，我們花4.68元/平方米的物業費，卻享受不到相應的服務，特別是用熱水時還得先白白放掉許多涼水，可那些涼水可是熱水的價格”。
供應不足導致價格上升
北京商報記者綜合統計，北京一些頂級豪宅項目中，車位的價格已經接近百萬。名噪一時的釣魚臺7號院，2011年時的車位單價為4.5萬元/平方米，按照建筑面積計算高達227萬元/個，按照使用面積計算也在75.6萬元/個；王府井的霞公府車位價格最高達到了80萬元/個；萬柳地區二手車位的價格最高達到百萬元。天價停車位之所以“有價有市”，主要還是由于不少小區在規劃建設中沒有意識到私家車的成長速度，項目車位的配比存在著明顯不足。
北京商報記者調查發現，目前北京在售產權車位的價格，按照區域劃分，五環及五環以外的小區車位價格在15萬-20萬元/個；四環到三環間車位價格基本在15萬-30萬元之間；而一些位于城市核心區的高端項目車位則在40萬-60萬元之間，頂級豪宅甚至到60萬-100萬元/個。
事實上，“小區停車難”已經越來越受到各界關注。位于通州土橋區域的華遠銘悅項目4月對外銷售的車位已經達到了19.8萬元/個，對于剛需業主而言，車位款不能按揭，已經竭盡全力支付首付款，再拿出近20萬元的款項購買車位顯然是壓力山大。“究其原因，供需的不平衡是其中的重要原因”，北京市房地產協會副秘書長陳志分析，隨著汽車快速進入家庭，相關配套設施建設落后，一時難以滿足市場的旺盛需求，造成車位奇貨可居，供需的極端矛盾必然帶來價格的飆升。
根據正在實施的《北京市機動車停車管理辦法》，新開發住宅小區的業主戶數與車位配比須達到1：1，而未來最新的規定可能將這個比例提高到1：1.5。“即便如此，車位指標配比依舊偏低，無法滿足市場需求。“陳志分析，車位作為房地產項目的重要配套資源，其功能價值對業主的生活正在產生越來越重要的影響。北京市交通委運輸局停車設施管理處處長史凱曾表示，“根據近半年的土地拍賣價格，一個車位僅分攤的土地成本就要8萬-10萬元，將來一個車位要幾十萬”。史凱介紹，北京市城六區居民平均每戶擁有0.8輛汽車，而現行小區實際配建標準則是三環內每戶0.3個車位，三環外每戶0.5個車位。“存在一定差距，新的配建標準規劃部門正在制定。”
北京車位配建比多年未變
針對目前北京市小區停車難的現狀，史凱表示：“全市汽車保有量是現有停車位的2倍，停車缺口的出現有其歷史原因。”“滿足基本停車位，主要依靠小區車位的配建比，”史凱認為，“這塊歷史欠賬比較多。”
據相關資料，1994年之前的北京市住房小區沒有配套建設小汽車車位。1994年，北京市住房配建標準出臺，要求每十戶配建一個小汽車車位。五年后，隨著汽車保有量的增長，新的配建標準出臺，配建比提高到每兩戶擁有一個汽車車位。2011年，北京市交通委等部門曾表示，將提高新建小區停車位配建比。調整方案至今仍未出臺。
有專家曾發出警示，提高配建比不是一個簡單的問題，需要慎重考慮政策的連鎖反應。僅從一個層面看，解決停車難的問題當然是增加供給，但這對于北京稀缺的土地資源來講是一種浪費，如果提高車位配建比，土地用于蓋房的就少了，土地勢必更貴，房價勢必更高。
豪宅產品基于業主經濟能力及生活方式則需要兩個以上的車位。而剛需及改善型項目通常在距城市核心區較遠的位置，考慮到通勤因素，車位配套是天然必需品。避免天價車位不斷出現，首先應從供應上著手，提高項目規劃在車位上的配比，至少應達到1：2。
“現在一些豪宅項目車位配比全在1：2以上甚至1：3，有的項目在車位設計上也開始豪華化，比如萬柳某高端項目，設計了兩個進出口，一個是普通車出入口，一個是高度達到7米的房車出入口，而且還專門迎合跑車設計了低起伏的車道等。”一位業內開發商向北京商報記者表示。
規劃管理亟須完善
一方面，隨著土地價格的大幅上升，車位的開發與建設成本也隨之大幅上升，進而成為車位價格水漲船高的主要因素。專家提醒，短期內只能通過價格杠桿來解決供應，在小區車位供需矛盾比較突出的情況下，買賣雙方都應理性正視車位供應短缺的現實。開發商在制定相對合理的價格的同時，應竭力為業主提供包括租賃在內的多種車位使用方式。
另一方面，監管上的盲區也在一定程度上為部分天價停車位的出現提供了可乘之機。據了解，目前在北京市相關調控政策當中，針對住宅小區的車位售價并沒有明確規定，只要求車位出售采取價格備案，價格由開發商制定。
“一般車位的標準是建筑面積在35-50平方米之間，實際使用面積在12平方米左右，某開發商向北京商報記者表示，停車位定價并不需要向住建委報批，一般全是結合周邊項目的價格、自身的定位以及業主的接受程度定價的。”業內人士指出，與政府對住宅價格的嚴防死守相比，其對車位價格管控卻顯得“人性化得多”。在此“一緊一松”的背景下，相當多的開發商就開始在車位上大做文章，從而導致過分追求利潤而使業主的負擔日益加重。
專家指出，有關部門應改變以往認為車位并非住宅必需品的認識。隨著汽車的普及，車位已經成為住宅產品配套中不可或缺的一個環節，政府部門必須起到主導作用。據悉，北京市正在研究修訂新建住宅小區配建停車位標準，不管是經濟適用房還是高檔別墅、商品房住宅小區，其配套停車位的標準比例相比現在都會有所提高。在增加配比指標的同時，價格上也應按照區域板塊、剛需、改善、高端等不同產品類型進行分層次調控。
此外，為控制車位價格被爆炒，北京市車位管理也可借鑒其他地區相關政策。例如上海，由于地下停車位沒有獨立產權證，人們更傾向于租車位而非買車位，使其停車位價格一直表現穩定。
