房地產(chǎn)面臨崩盤 央行比地方政府先亮劍

房地產(chǎn)形勢岌岌可危。最新數(shù)據(jù)顯示，1-4月房地產(chǎn)投資同比增16.4%，較前3月回落0.4%。與前3月相比，前4個月住宅投資增速、房產(chǎn)施工面積增速、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積、商品房銷售面積均出現(xiàn)回落。

這種情況下房企首當其沖。今年3月以來，在浙江寧波、江蘇南京、無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陜西神木等全國多地，十余家中小房企被曝光因資金鏈斷裂而陷入了破產(chǎn)危機。

而全國百強房地產(chǎn)企業(yè)光耀地產(chǎn)陷入資金危機，則讓本已極為緊張的房地產(chǎn)市場神經(jīng)面臨崩潰的邊緣。

比房企更著急的可能是地方政府。今年1月以后全國土地市場轉(zhuǎn)冷，而隨著6個月的土地款付款周期臨近末期，7月份開始很多地方政府將直面嚴重的現(xiàn)金回流問題。

而在這背后，是銀行對房地產(chǎn)的緊縮銀根。在利率市場化背景下，銀行資金成本不斷上升，而壞賬和不良貸款規(guī)模也在增加。出于對風險的把控，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降也就不足為奇，而對房貸業(yè)務(wù)低收益的不滿，銀行已大幅收縮甚至暫停房貸業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)市場面臨崩盤，比起地方政府偷偷摸摸地變相救市，誰也沒想到央行是最先亮明態(tài)度的——直接對銀行進行窗口指導(dǎo)，要求銀行加大對房地產(chǎn)信貸投入，保證首套房貸。

銀行或為央行“保持定力”買單

而央行此時公開“托市”，目的絕非為了救房地產(chǎn)，真實目的恐怕仍然是為了穩(wěn)增長。在經(jīng)濟持續(xù)下滑的壓力之下，房地產(chǎn)市場的支柱作用凸顯。

近期央行不斷釋放不會出臺大規(guī)模刺激的信號。先是在一季度貨幣政策執(zhí)行報告明確了“保持定力，主動作為”的政策基調(diào)，周小川行長又在五道口金融論壇回應(yīng)下調(diào)存款準備金率問題時表示，不會出臺大規(guī)模刺激政策。

國信證券認為，如果為了保增長重回貨幣放水、投資驅(qū)動的老路，經(jīng)濟改革預(yù)期將被逆轉(zhuǎn)，對政府信譽將是極大打擊。

因此，在政策著力點上只能選擇住房消費貸款市場，即借助商業(yè)銀行之力維持房地產(chǎn)市場的需求，避免成交量大幅滑落。

在政策工具上既不降準也不降息，而是選擇了窗口指導(dǎo)；在政策力度上，仍然屬于微刺激的范疇；同時值得注意的是央行網(wǎng)站高調(diào)宣傳此次會議，目的就是對公眾進行“預(yù)期管理”。

如果把“保持定力”解讀為不全面降準，那么此次會議就是“主動作為”的最好注腳。

對于央行來說，其調(diào)控水平和藝術(shù)似乎到了新的境界。但如果自己保持定力，而對市場主體進行強制性干預(yù)，是否與“市場為主體”的核心方針沖突呢？而對于商業(yè)銀行來說，對市場的判斷和投放信貸的決定是否應(yīng)該遵從央行的指導(dǎo)呢？

口頭干預(yù)的強制性有多大？

事實上，窗口指導(dǎo)是指央行通過勸告和建議來影響商業(yè)銀行信貸行為的一種溫和的、非強制性的貨幣政策工具，是一種勸諭式監(jiān)管手段。但由于這種指導(dǎo)來自享有很高信譽和權(quán)威的中央銀行，實際上帶有很大程度的強制性。

央行這樣做并沒有明確的法律依據(jù)，內(nèi)容又模糊，即使商業(yè)銀行沒有按央行的意圖行事，也不會承擔任何法律上的處罰。央行作為管理貨幣金融的行政機關(guān)，手中握有重權(quán)，比如資金調(diào)劑、業(yè)務(wù)審批、金融仲裁，商業(yè)銀行自然要維持“聽話”的形象，與央行保持友善的關(guān)系。

一般認為，窗口指導(dǎo)最大的缺點在于引致不公平的格局，有可能發(fā)生“聽話的好人吃虧，冒險的人發(fā)財”等現(xiàn)象。此外，窗口指導(dǎo)還會在一定程度上損害銀行自主權(quán)，也可能造成金融機構(gòu)資產(chǎn)趨同化。

在中國，窗口指導(dǎo)的最大危害將是引致貸款的大起大落：當被勸告時，商業(yè)銀行都蓄積力量，一待風聲一過，便是貸款的超常增長。2003年第四季度，商業(yè)銀行聽從勸告縮小放貸，而到2004年1季度多數(shù)銀行則是貸款大增。對于以銀行融資占絕對主導(dǎo)地位的中國，貸款的大起大落就是投資和經(jīng)濟的大起大落。

銀行聽央行的還是聽市場的？

在線金融搜索平臺“融360”此前發(fā)布的3月份房貸分析報告顯示，在樣本選取的35個城市中，有25個城市有停貸現(xiàn)象，主要以中小商業(yè)銀行為主。

有媒體引用一位地方銀行房貸部門負責人的說法似乎可以通俗地解釋當前銀行的心態(tài)。“房價太高了，我們認為，目前的房子根本不值這么多錢。”

在利率市場化不斷加快，存貸利差持續(xù)縮窄情況下，按揭貸款對銀行的吸引力已經(jīng)大不如前。選擇少做或者不做個人按揭貸款，是商業(yè)銀行根據(jù)目前資金成本和需求的現(xiàn)實情況，做出符合自身商業(yè)利益的市場化選擇。

這其中的矛盾集中在央行追求的是政治經(jīng)濟穩(wěn)增長，而銀行則更看重商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的矛盾。如果央行強制要求銀行向按揭貸款傾斜資源，則可能影響各行的年中預(yù)算調(diào)整和全年的業(yè)績影響。

目前大中型銀行都已經(jīng)上市，在銀行業(yè)整體營利壓力增大的趨勢下，強壓銀行干“賠本賺吆喝”的買賣，到時候股東和投資者是向銀行討說法，還是找央行算賬？

不過銀行沒有僅僅扮演了受氣小媳婦的角色。銀監(jiān)會日前也做了風險警示：房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速持續(xù)下降，已經(jīng)對上游鋼鐵、建筑材料以及下游家具、家電、裝修裝飾等諸多行業(yè)產(chǎn)生影響，可能波及銀行在這些行業(yè)中的貸款質(zhì)量。

結(jié)語

倒是《人民日報》讓人頗為意外地指出，樓市調(diào)整期也是改革好時機，因地制宜提高政策效力、推進體制改革，較之救市更有價值。